Die Mietzinsobergrenze: ein brauchbarer Vorschlag?

Wohnen gehört zu den existenziellen Grundbedürfnissen des Menschen. Leistbares Wohnen jenen zu ermöglichen, die es benötigen, liegt im allgemeinen Interesse und ist unter anderem Grundlage für ein selbstbestimmtes und friedliches Zusammenleben. Gemeinhin galt die Faustregel, dass ein Haushalt nicht mehr als maximal ein Drittel des Nettoeinkommens fürs Wohnen ausgeben sollte.

Steigende Mieten

Dieser Merksatz ist allerdings längst nicht mehr gültig, denn die Wohnungsmieten sind in der Vergangenheit vor allem im urbanen Raum teils stark angestiegen. Die Gründe dafür sind vielfältig: kletternde Preise für (Anlage-)Immobilien, die wiederum eine möglichst hohe Miete einbringen sollen, die historische Niedrigzinsphase, überdurchschnittlich starker Zuzug und die sich wandelnden Wohnbedürfnisse (Stichwort Singlehaushalt) machen einen Großteil der Preissteigerungen aus. Doch auch die gestiegenen Baukosten und rechtliche Rahmenbedingungen (Nebenkosten, Immobilienertragssteuer) können für den Mietenanstieg zum Teil mitverantwortlich gemacht werden.
Dennoch: die Mieten am Land sind weniger stark gestiegen als jene in den Ballungszentren. Und auch unter den Ballungszentren gibt es deutliche Unterschiede. So ist es in Graz in Relation gesehen wesentlich einfacher eine leistbare Wohnung zu finden als in Wien. Das ändert jedoch nichts an der Tatsache, dass die gestiegenen Wohnkosten für viele Menschen eine hohe finanzielle Belastung darstellen.

Politische Intervention

Das vonseiten der Politik oft beworbene Allheilmittel gegen das derzeitige Mietenhoch lautet Mietzinsobergrenze. Der Plan mancher Parteien sieht vor, dass das Mietrecht reformiert, vereinfacht und gleichzeitig eine Obergrenze für Mieten im Gesetz verankert werden soll. So fordern beispielsweise die Grünen in ihrem Wahlprogramm für die Nationalratswahl 2017 einen einheitlichen Höchstnettomietzins für Wien von 7,50€/m², mit Ausnahme von Neubauten bis zu 20 Jahren. Auch die SPÖ kann sich eine derartige Maßnahme unter Berücksichtigung von transparenten Zu- und Abschlägen vorstellen. Ein entsprechender Vorstoß Mitte September fand allerdings nicht die nötige Zustimmung im Parlament.  

Welche Wohnungen wären betroffen?

Die zentrale Frage lautet: Ist eine gesetzliche Mietzinsobergrenze tatsächlich das beste Mittel, um zu garantieren, dass sich die Mieten einpendeln und die Verfügbarkeit von leistbarem Wohnraum in Ballungszentren wieder steigt?
Vor der Beantwortung dieser Frage sollte klargestellt werden, für welche Wohnungen eine Zinsobergrenze überhaupt wirksam wäre.
In Österreich existieren ca. 3,7 Mio. Hauptwohnsitze, davon entfallen rund 1,5 Mio. Hauptwohnsitze auf die Hauptmiete. Von diesen 1,5 Mio. entfallen wiederum ca. 280.000 Hauptwohnsitze auf Gemeindewohnungen und rund 600.000 auf Wohnungen von Genossenschaften oder gemeinnützigen Wohnbauträgern. Im Bereich der Gemeindewohnungen und bei Wohnungen von gemeinnützigen Wohnbauträgern/Genossenschaften ist der Mietzins bereits nach oben hin reglementiert und liegt deutlich unter dem des freien Marktes.
Nur rund 42% aller Mietwohnungen, nämlich die verbleibenden rund 620.000 Wohnungen am freien Markt, würden von einer Mietzinsobergrenze überhaupt erfasst werden.
Und von diesen 620.000 Wohnungen machen circa 300.000 Wohnungen sogenannte Altbauwohnungen aus. Das sind Wohnungen, die sich in Häusern befinden, deren Baubescheid vor dem 8.5.1945 bzw. vor dem 30.6.1953 erteilt wurde. Diese Wohnungen unterliegen schon seit der Einführung des Mietrechtsgesetztes 1982 bzw. seit dem 3. Wohnrechtsänderungsgesetz im Jahr 1994 einem reglementierten Mietzins, nämlich dem Kategorie- bzw. Richtwertmietzins. Das im Bereich der Altbauwohnungen angewendete System des Kategorie- bzw. Richtwertmietzinses ist aus einer Fülle an Gründen zu hinterfragen, soll jedoch innerhalb dieses Artikels nicht weiter diskutiert werden. Fakt ist aber, dass der Gesetzgeber im Bereich der Altbauwohnungen schon einmal in den Wohnungsmarkt eingegriffen und versucht hat, die Miethöhe mit einer Obergrenze zu beschränken.   

Mögliche Folgen auf den Wohnungsmarkt

Nach diesem kurzen Überblick über die österreichische Wohnsituation geht es nun an die Beantwortung der oben gestellten Frage: Ist eine Mietzinsobergrenze mit dem Ziel, Wohnen vor allem in Ballungsräumen wieder spürbar leistbarer zu machen, wirklich sinnvoll?
Eine reflexartige Bejahung wäre, ohne sich etwas näher mit den direkten und indirekten Auswirkungen auseinanderzusetzten, durchaus verständlich und nachvollziehbar. Leider sind die Auswirkungen einer Mietzinsobergrenze, die einen signifikanten Eingriff in den Wohnungsmarkt bedeuten würde, um einiges weitreichender, als auf den ersten Blick erkennbar.  

1. Die Vermietung einer Wohnung bedeutet aus der Sicht des Vermieters meist Aufwand und Unsicherheit – wird der Mieter dessen Eigentum schonend behandeln? Wird er pünktlich die Miete für die Wohnung bezahlen? Viele Vermieter werden das Risiko einer Vermietung an Unbekannte nach der Einführung einer Mietzinsobergrenze nicht mehr eingehen wollen. Vor allem jene Vermieter, die auf den Mietertrag finanziell nicht angewiesen sind, könnten sich dazu entscheiden, die Wohnung lieber leer stehen zu lassen. Das würde die gut gemeinte Intention der Mietzinsbremse ins Gegenteil verkehren: Wohnraum verschwindet vom Markt und steht nicht mehr zur Verfügung. Das Angebot an Mietwohnungen am freien Markt nimmt ab. Durch das beschränkte Angebot finden viele Menschen keine passende Wohnung mehr. Vermutlich würden anfänglich Wohnungen aus dem höherpreisigen Segment verschwinden, da sich deren Vermietung in Relation noch weniger rentieren würde.
Außerdem dürften im Bewerbungsprozess um eine freie Wohnung, mehr als bis jetzt, jene Mieter die Nase vorn haben, die sozial besser aufgestellt sind. Das bedeutet, dass Vermieter aufgrund der durch die Mietzinsobergrenze beschränkten Renditemöglichkeit auf absolute Sicherheit setzen und eher Personen mit einem höheren Einkommen als neue Mieter bevorzugen würden. Denkbar wäre auch, dass solvente Mieter freiwillig und von sich aus einen höheren Mietzins bezahlen um eine Wunschwohnung zu ergattern. Es besteht also die Gefahr, dass Menschen mit sozialen Nachteilen und ihres tatsächlich oder mutmaßlich erhöhten Mietausfallpotenzials oft nicht in die engere Auswahl kommen und dadurch über lange Zeit keine Wohnung finden.

2. Eine indirekte Folge aus der oben beschriebenen Angebotsverknappung könnte sein, dass Vermieter nun für schlechtere Wohnungen (z.B. mittelmäßige Lage, abgewohnter Zustand) einen höheren Preis verlangen. Wohnungen, die vor der Einführung der Mietzinsobergrenze aufgrund ihrer Eigenschaften eher günstig (d.h. günstiger als die Mietzinsobergrenze) angeboten wurden, verteuern sich durch die Wohnraumverknappung unter Umständen spürbar.

3. Eine weitere Folge aus den in Punkt 1 geschilderten Vorgängen: Es besteht die Gefahr der Entstehung eines Graumarktes. Menschen, die aufgrund sozialer Nachteile am mietzinsbeschränkten Markt keine Wohnung mehr finden können, müssten sich, um ihr Wohnbedürfnis zu decken, an weniger gesetztestreue Vermieter wenden. Da diese Menschen in den Augen der Vermieter ein höheres Risiko darstellen und sich diese zusätzlich in einer prekären Situation befinden, könnte es sein, dass ihnen unter der Hand ein deutlich über dem gesetzlichen Höchstzins liegender Mietzins abverlangt wird. Die Angst des Mieters, die Wohnung nach einer Mietzinsüberprüfung zu verlieren, dürfte in dieser Abhängigkeitssituation wohl hoch sein, und verhindern, dass er sich die zu viel bezahlte Miete irgendwann wieder zurückholt.
Auch Menschen, die sich nicht oder nicht ausreichend und selbstständig um ihre Lebenssituation kümmern können, z.B. aufgrund von Krankheit oder mangelnder Deutschkenntnisse, sind dem Risiko ausgesetzt, dass moralisch weniger gefestigte Vermieter gezielt auf sie zugehen und sie in weiterer Folge einen weitaus höheren Mietzins entrichten müssen als eigentlich erlaubt wäre.

4. Haus- und Wohnungsbesitzer werden nur noch die wirklich nötigsten Erhaltungsarbeiten an ihren Liegenschaften durchführen lassen, Verbesserungsarbeiten würden vermutlich auf unbestimmte Zeit auf Eis gelegt. Es besteht die Gefahr, dass Häuser trotz gesetzlicher Erhaltungspflicht verkommen, weil der Liegenschaftsertrag keine größeren Erhaltungsmaßnahmen rechtfertigen würde.  
Auch dürfte bei der Wohnungssuche ein munteres Feilschen um jedes noch so kleine Ausstattungsmerkmal entstehen. Der Vermieter könnte demnach versuchen, momentan oft inkludierte Vertragsbestandteile wie eine Küche, ein Kellerabteil oder für den Mieter völlig unnötige Einrichtungsgegenstände möglichst hochpreisig in einer gesonderten Vereinbarung mitzuvermieten, um den Mietzins auf diese Art zu erhöhen.

5. Bedingt durch den Zuzug würden in Wien laut dem Immobilienunternehmen EHL jährlich ca. 20.000 neue Wohnungen benötigt werden, trotzdem werden jedes Jahr ca. 7000-10.000 Wohnungen zu wenig gebaut. Das bedeutet, dass die Zahl der Neubauten und damit die der neu geschaffenen Wohnungen schon jetzt hinterherhinkt – viele Wohnungssuchende stehen immer weniger verfügbaren Wohnungen gegenüber. Sollte die Mietzinsobergrenze tatsächlich kommen – was würde mit der momentanen Neubautätigkeit passieren?
Angenommen, Frau M. hat einen gewissen Geldbetrag angespart oder vererbt bekommen und möchte diesen nun gewinnbringend veranlagen. Dazu stehen ihr etliche Möglichkeiten offen – z.B. Sparbuch, Aktien, Fonds und viele weitere Kapitalmarktprodukte einerseits, oder die Investition in ein reales Gut, wie in eine Wohnung, andererseits. Wenn Frau M. vor ihrer Investitionsentscheidung weiß, dass sie auf dem Wohnungsmarkt nur eine marginale Rendite erzielen würde, dann würde sie sich wahrscheinlich gegen den Kauf entscheiden und ihr Geld am Kapitalmarkt anlegen. Das bedeutet wiederum, dass diese potenzielle Wohnung nicht dem freien Wohnungsmarkt zur Verfügung stehen wird und damit Wohnraum fehlt. Viele Menschen und besonders große Unternehmen denken und handeln wie Frau M., deshalb hätte die Mietzinsobergrenze einen Kaufrückgang speziell von neuen Wohnungen zur Folge. Diese würden von Mietern aber dringend gebraucht werden. Damit ist klar, dass es den privat finanzierten Wohnungsmarkt dringend braucht, um überhaupt genügend Wohnraum für alle zu produzieren und zur Verfügung zu stellen.
Nebenbei träfe der Nachfragerückgang an Erstbezugswohnungen auch andere Branchen – was würde mit den vielen Arbeitsplätzen in der Bauwirtschaft geschehen?

6. Das von der EZB forcierte Zinstief hatte großen Einfluss auch auf den österreichischen Immobilienmarkt. In den Jahren nach der Finanzkrise wurden Immobilieninvestitionen bei Anlegern wieder ‚in‘. Viele nationale wie internationale Konzerne, Fonds, Versicherungen, Banken, Projektentwicklungsgesellschaften, Stiftungen und vermögende Privatpersonen haben während dieser Zeit in Immobilien investiert und sind damit zumindest teilweise an den steigenden Wohnungseigentumspreisen beteiligt. Die Renditen stehen in Wien momentan je nach Berechnungsart und je nach Lage auf einem recht niedrigen Niveau, die Situation ist angespannt. Was würde passieren, wenn nun die Renditemöglichkeiten durch eine Mietzinsobergrenze verringert würden? Es könnte sein, dass viele Hauseigentümer und Investoren sich dazu entscheiden, ihre Immobilien zu verkaufen. Folglich würde der schlagartige Anstieg an Kaufobjekten die Preise für Eigentumsobjekte am Immobilienmarkt sinken lassen – vordergründig eine gute Sache! Aber: Damit würden auch Unsummen an gespartem Volksvermögen vernichtet werden, denn: Auch die Wohnungen und Einfamilienhäuser aller Menschen, die sich diese unter finanzieller Belastung und in jahrelanger Kreditabhängigkeit angeschafft haben, würden an Wert verlieren. Über 50% der Österreicher wohnen in einer Eigentumswohnung oder in einem Eigenheim. Eine Familie kann oftmals nur unter Druck die Raten ihrer Immobilienfinanzierung zurückzahlen. Sie würde am Ende der Laufzeit zwar eine Wohnung besitzen. Diese könnte durch den erwähnten Preisrückgang aber deutlich weniger wert sein als zum Kaufzeitpunkt.
Und wie würde man den Menschen aus dem Mittelstand, die ihr gesamtes Erspartes in eine Vorsorgewohnung gesteckt haben, den Rendite- und/oder Wertverlust ihrer Wohnung erklären?
Zusammengefasst besteht die Gefahr, dass eine Mietzinsobergrenze dazu beitragen würde, dass ein beträchtlicher Teil des österreichischen Immobilienvermögens vernichtet werden würde.

7. Zuletzt stellt sich noch die Frage der Administration und der Verwaltung: Welche Organe werden mit der Kontrolle und Durchsetzung der Mietzinse beauftragt? Auch wenn jährlich nur 5% aller Hauptmieter ihren Mietzins überprüfen lassen würden, dann wären das rund 75.000 Verfahren. Zwar soll die Mietzinsbildung laut Politik transparent und nachvollziehbar erfolgen, doch lässt sich an den hunderten Entscheidungen des Obersten Gerichtshofs zum MRG in der Vergangenheit leicht feststellen, dass es sich beim Thema Wohnen um eine gesetzlich schwer einfassbare Materie handelt, die immer wieder neue Fragestellungen aufwirft.

 

Zukunft ungewiss

Ob, in welchem Ausmaß und in welcher Kombination die oben angeführten Folgen eintreten werden lässt sich schwer voraussagen. Es wird maßgeblich davon abhängen, welche Veränderungen am Mietrecht und an den Richtwerten tatsächlich vorgenommen werden. Generell darf nicht auf die Kreativität mancher Vermieter vergessen werden, die nach Einführung der Mietzinsobergrenze vermutlich alle Hebel in Bewegung setzen dürften, um die Schranken der Mietzinsobergrenze auszuloten und diese wo nur möglich zu umgehen. Und zwar auf Kosten der Mieter. Diejenigen, die es sich leisten können, werden sich mit dem Vermieter absprechen und eher eine Wohnung erhalten.

Abschließend lässt sich festhalten, dass es rasch Maßnahmen für leistbares Wohnen braucht. Doch handelt es sich beim Thema Wohnen um eine äußerst komplexe, vielschichtige und sensible Materie. Eingriffe in das bestehende System sollten mit Behutsamkeit und entsprechendem Backgroundwissen erfolgen. Sämtliche geplante Vorschläge sollten vor der Umsetzung Spezialisten aus der Immobilien- und Baubranche und Experten aus anderen Bereichen, wie Volkswirten, Soziologen oder Städteplanern, zur Diskussion vorgelegt werden. Der Grund dafür ist, dass die unbeabsichtigten Auswirkungen, wie oben geschildert, weitverzweigt und drastisch ausfallen können. Unüberlegte Änderungen hätten dann im schlimmsten Fall zur Folge, dass viele Menschen am freien Markt kaum mehr an Wohnraum gelangen können. Die Frage der Leistbarkeit würde sich dann schon gar nicht mehr stellen. Und das kann nicht im Sinne der Allgemeinheit oder des Gesetzgebers sein.

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