Eintritt in den Mietvertrag

Unter bestimmten Voraussetzungen ist es möglich, dass ein Mietvertrag an andere Personen weitergegeben werden kann. Dies ist jedoch nur dann möglich, wenn der Mietvertrag voll unter das Mietrechtsgesetz (MRG) fällt. Das ist praktisch immer dann der Fall, wenn das Haus, in dem die betreffende Wohnung liegt, vor dem 9.5.1945 erbaut wurde und es insgesamt mehr als 2 Mietobjekte im Haus gibt. Ein Einfamilienhaus oder eine Doppelhaushälfte sind deshalb von der Vollanwendung des MRG ausgenommen.

Foto: Mario Weissensteiner

Innerhalb der Vollanwendung des österreichischen Mietrechtsgesetzes existieren drei Fälle, bei denen eine Weitergabe von Mietrechten an andere Personen möglich ist:

  1. Abtretung des Mietrechts (§12 MRG)
  2. Mietrecht im Todesfall (§14 MRG)
  3. Veräußerung und Verpachtung eines Unternehmens (§12a MRG)

In diesem Artikel werden die Punkte 1 und 2 näher erläutert.

 

  1. Abtretung des Mietrechts (§12 MRG)

Der die Wohnung verlassende Hauptmieter darf die Mietrechte an seinen Ehepartner bzw. eingetragenen Partner oder an Verwandte in gerader Linie (Eltern, Kinder, Enkel) einschließlich der Wahlkinder oder Geschwister abtreten. Voraussetzung: Ehepartner oder Verwandte in gerader Linie inkl. der Wahlkinder müssen zumindest die letzten 2 Jahre, Geschwister zumindest die letzten 5 Jahre mit dem Hauptmieter im gemeinsamen Haushalt in der Wohnung gewohnt haben. Wenn Angehörige oder der Ehepartner gleichzeitig mit dem Hauptmieter in die Wohnung eingezogen sind, dann fallen diese Begrenzungen weg, d.h. dann ist eine Übernahme der Mietrechte auch unter der Begrenzung von zwei bzw. fünf Jahren möglich.

Achtung: Es ist nicht möglich, die Mietrechte an einen Lebensgefährten abzutreten!

 

  1. Mietrecht im Todesfall (§14 MRG)

Ist die Voll- bzw. Teilanwendung des MRG gegeben, dann können folgende Personen in die Mietrechte des Verstorbenen eintreten: Ehepartner bzw. eingetragene Partner, Verwandte in gerader Linie (Eltern, Kinder, Enkel) und Wahlkinder, Geschwister und im Unterschied zur Abtretung zu Lebzeiten auch die Lebensgefährten. Voraussetzung: Der/die Eintretende(n) müssen mit dem Verstorbenen zusammen gewohnt haben und ein dringendes Wohnbedürfnis aufweisen. Das bedeutet, dass der Eintritt rechtlich unsicher wäre, sobald jemand der Eintretenden z.B. auf eine Eigentumswohnung zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses zurückgreifen könnte. Lebensgefährten müssen, damit sie eintrittsberechtigt sind, mindestens 3 Jahre mit dem Verstorbenen einen gemeinsamen Haushalt geführt haben.

Sofern der Mietvertrag vom Mietrechtsgesetz ausgenommen ist, steht nach dem Todesfall des Hauptmieters sowohl den übrigen Mietern bzw. Erben des Mietvertrages, als auch dem Vermieter ein Sonderkündigungsrecht zu.

 

Kann der Vermieter bei Eintritt oder Abtretung der Mietrechte den Mietzins erhöhen?

Ja, unter bestimmten Voraussetzungen ist das möglich. § 46 MRG besagt jedoch, dass wenn ein Mietvertrag schon vor dem 1.3.1994 bestanden hat und dieser entweder vom Ehepartner, Lebensgefährten oder von minderjährigen Kindern übernommen wird, es zu keiner Erhöhung des Mietzinses kommen darf.

Wenn nun aber andere Personen (z.B. Geschwister, volljährige Kinder) als die oben genannten in den Mietvertrag eintreten, so ist eine Erhöhung auf maximal 3,43 Euro/qm² zulässig.

 

 

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