Inflation – der unterschätzte Preistreiber

Die Inflationswirkung verhält sich im Zusammenhang mit Immobilien etwas differenzierter. In diesem Artikel möchten wir zeigen, wie die Inflation den Preis von Immobilien beeinflusst.

Grundstücke, Häuser und Wohnungen werden als sogenannte Sachwerte bezeichnet. Diese weisen eine Besonderheit auf: Steigt die Inflation, so werden sie im selben Maße teurer und gleichen damit die Inflation aus. Deshalb galten Immobilien in Hinsicht auf die Geldentwertung bisher als weitgehend stabil.

Bei fremdfinanzierten Objekten tritt augenscheinlich noch ein weiterer Vorteil zutage: Wenn die Inflation ansteigt, so steigt nicht nur der Preis der Immobilie, es fällt gleichzeitig auch der Wert der Schulden – eine Win-Win-Situation, zumindest in der Theorie.

Damit dieser Effekt eintreten kann, müssen auch andere Faktoren als Grundlage berücksichtigt und generell der Einzelfall betrachtet werden. Wer zum Beispiel ein Einfamilienhaus ersteht, sich in Folge aber nicht um die notwendigen Erhaltungsarbeiten kümmert und das Haus verfallen lässt, der wird trotz hoher Inflation vermutlich keine ausgleichenden Preissteigerungen verbuchen können. Zusätzlich steigen durch die Inflation zwangsweise auch die zukünftigen Nebenkosten einer Immobilie. Außerdem erhöht die EZB bei steigender Inflation erfahrungsgemäß den Zinssatz, womit sich nicht nur Darlehen verteuern, sondern als Resultat auch die Nachfrage nach Immobilien sinkt, was ebenfalls den Preis negativ beeinflusst. Zu guter Letzt erhöht eine Inflation besonders die Preise von Rohstoffen und Nahrungsmitteln. Die Folge ist, dass vor allem Unternehmen an anderer Stelle zu sparen beginnen und weniger Büroflächen mieten. Dies kann im Bürosektor einen merklichen Einfluss auf die Höhe der zu erzielbaren Mieten haben.

Zusammengefasst bedeutet das, dass eine Investition in (Wohn-)Immobilien mit Fremdkapital durchaus deutliche Pluspunkte aufweisen kann, sofern man sich der möglichen Auswirkungen, bedingt durch die Inflation, bewusst ist.

 

grafik02_immobilienpreis

Apropos Mieten, diese sind meist inflationsangepasst. Das bedeutet, dass eine im Mietvertrag schriftlich festgehaltene Inflationsklausel bewirkt, dass sich der Hauptmietzins (= Miete ohne Betriebskosten) in regelmäßigen Abständen im Ausmaß der Inflation erhöht.

Auch Mieter in Altbauten sind vor dieser Art der Mieterhöhung nicht geschützt – der für sie gültige Richtwert wird zumeist alle 2 Jahre an die Inflation angepasst.

Für die Entwicklung der Immobilienpreise, speziell der Grundstückspreise, lässt sich aber abschließend festhalten, dass die Inflation oftmals nur unzureichend berücksichtigt und als preistreibende Kraft erkannt wird. Zwar fiel die Inflation in Österreich seit 2013 von 2,1% auf rund 0,9% im Jahr 2016, sie hat aber dennoch einen großen Einfluss auf die Preisentwicklung von Immobilien. Seit dem Jahr 2011 sind die Immobilienpreise österreichweit zwar um ca. 31% gestiegen, allerdings machte die Inflation im selben Zeitraum rund 11% aus. Das bedeutet, dass die reine Wertsteigerung „nur“ 20% beträgt. Folgende Grafik soll den Zusammenhang verdeutlichen:

grafik02_wertentwicklung

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