Leistbares Wohnungseigentum – Warum nicht? (Teil 2/3)

 Wie setzt sich der Preis für einen Quadratmeter Eigentum konkret zusammen?

 

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Nachdem wir im im letzten Blogartikel ein durchschnittliches Wohnbauvorhaben skizziert haben, wollen wir nun näher auf die Preisgestaltung eingehen.

Stellen Sie sich vor, sie blättern im Immobilienteil einer Tageszeitung oder scrollen online durch die Immobilienangebote einer Immobilienplattform. Dabei stoßen Sie auf eine Neubauwohnung, die Ihnen gefällt. Sie dividieren den Kaufpreis durch die Quadratmeter und kommen zu einem Ergebnis von 4.300 €/m². Wie setzt sich dieser Betrag nun zusammen? Wie genau kommt der Bauträger auf diesen Wert?

 

Der Quadratmeterpreis für eine Neubauwohnung setzt sich aus folgenden Teilen zusammen:

  1. Der Grundstücksanteil:

In einem Wohnviertel steht ein unbebautes Grundstück in der Größe von 1.000 m² zum Verkauf. Der Verkäufer verlangt 300 € pro Quadratmeter, d.h., der Verkaufspreis des Grundstücks beträgt insgesamt 300.000 €. Verkäufer und Bauträger werden sich einig und die Kaufabwicklung wird durchgeführt. Allerdings fallen bei einem Immobilienkauf auch Nebenkosten an, wie Grunderwerbssteuer, Grundbuchseintragungsgebühr oder Maklerprovision. Alles in allem schlagen sich diese Nebenkosten mit rund 10% des Kaufpreises zu Buche (in diesem Fall 30.000 €). Der Bauträger bezahlt somit insgesamt 330.000 € für das Grundstück.

Der Bauträger darf laut der im Flächenwidmungsplan ausgewiesenen Dichte von 0,4 maximal 400 Quadratmeter bebaute Fläche errichten (1.000 * 0,4 = 400). Die bebaute Fläche beinhaltet alle Flächen des Hauses – neben den Wohnräumen auch das Stiegenhaus, die Gänge oder den Heizraum. Aber nicht alle diese Flächen lassen sich direkt an einen Bewohner verkaufen. Verkaufen lassen sich nur die Flächen der einzelnen Wohnungen. Die nicht direkt verkäuflichen Flächen werden abgezogen. Deshalb werden die 400 m² Fläche überschlagsmäßig mit dem branchenüblichen Wert von 75% multipliziert; die restlichen 25% sind unverkäufliche Fläche – wie Stiegenhaus oder Heizraum:

400 m² * 0,75 = 300 m² Nettonutzfläche (Nutzfläche von Wohnungen, die verkauft werden kann)

Der Anteil des Grundstücks am Verkaufspreis eines Quadratmeters Wohnfläche ist also:

330.000 € / 300 = 1.100 €/m²

  1. Die Baukosten:

Die Baukosten umfassen die Kosten für die Erstellung des Bauwerks, angefangen vom Erdaushub bis hin zu den Dachdeckerarbeiten. Beeinflusst werden sie in ihrer Höhe z.B. durch die Wahl der Baufirma, die Qualität der Baumaterialien oder der Entscheidung, ob es eine Tiefgarage geben soll oder nicht. Gemeinhin kann ein Wert von 1.800-2.000 € pro m² ohne Mehrwertsteuer angesetzt werden. Für unsere Beispielsrechnung nehmen wir einen Wert von 2.200 €/m² inkl. MwSt. an.

  1. Die Sonderfachleute:

Zu den Sonderfachleuten zählen, wie in Teil 1 der Blogserie beschrieben, Architekten, Statiker oder die örtliche Bauaufsicht. In einer Bauträgerkalkulation werden für sie überschlagsmäßig ca. 10% der Baukosten angesetzt. In unserem Beispiel sind das:

2.200 € * 10% = 220 €/m²

  1. Anschlussgebühren, Finanzierungskosten, Marketing & Vertrieb

Weitere kleinere Kostenpositionen sind:

Anschlussgebühren, z.B. für Wasser, Kanal, Strom: 100 €/m²

Finanzierungskosten, z.B. wenn der Bauträger das Bauvorhaben zum Teil mit einem Bankkredit finanziert: 50 €/m²

Marketing und Vertrieb: 100 €/m²

 

Zwischenergebnis:

Addiert man nun alle bisherigen Kosten, also 1.100 + 2.200 + 220 + 100 + 50 + 100, dann ergibt das einen vorläufigen Betrag von 3.770 €/m²:

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  1. Deckungsbeitrag & Überschuss des Bauträgers

Dieser oben angeführte Betrag von 3.770 €/m² entspricht jenem Wert, den der Bauträger für 1 m² Wohnnutzfläche vorfinanzieren muss. Nun muss der Bauträger natürlich auch seine Angestellten ordnungsgemäß bezahlen. Darüber hinaus möchte er für das eingegangene finanzielle Risiko einen Überschuss erzielen. In diesem Beispiel nehmen wir einen Deckungsbeitrag/Risikoaufschlag in der Höhe von 14% der bisher angefallenen Kosten an:

3.770 €/m² * 1,14 ~ 4.300 €/m²


Dies ist der Betrag, den Sie für einen Quadratmeter Wohnungseigentum bezahlen müssen.

 

In Teil 3 unserer Blogserie: So können Politik & Behörden dabei mithelfen, dass Wohnungseigentum wieder günstiger wird. 

 

Bilder: Pexels, z.T. bearbeitet;

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