Leistbares Wohnungseigentum – Warum nicht? (Teil 3/3)

Auf welche Kosten hätten Politik und Behörden bei einem Wohnungskauf direkten Einfluss?  

 

questionmark

 

In den letzten beiden Blogartikeln haben wir ein durchschnittliches Wohnbauvorhaben skizziert und die wesentlichen Bestandteile eines Quadratmeters Eigentum beschrieben. Die beiden Artikel findest du hier: Teil 1, Teil 2.

Wie können Politik und Behörden nun aktiv dabei mithelfen, dass die Preise für Wohnungseigentum wieder günstiger werden?

Folgende Möglichkeiten gibt es:

1.) Die Dichte:

Der Flächenwidmungsplan wird von der jeweiligen Gemeinde beschlossen, jedoch muss er sich an die Vorschriften des Raumordnungsgesetzes des jeweiligen Bundeslandes halten. Die für ein bestimmtes Gebiet zulässige Dichte ist im Flächenwidmungsplan ersichtlich (Ausnahme Wien: hier geht es um die Gebäudehöhe bzw. um Bauklassen). Die Ausgangslage ist folgende (alle ermittelten Zahlen können hier nachgelesen werden):

Kauf eines Grundstücks mit 1.000 m² zum Preis von 330.000 €.

Bei einer maximal zulässigen Dichte von 0,4 ergibt sich, wie im vorigen Blogartikel ausgeführt, folgende Rechnung:

1.000 m² * 0,4 = 400 m² bebaute Fläche (quasi die Fläche, die über dem Fundament liegt)

400 m² * 0,75 = 300 m² Nettonutzfläche (Nutzfläche von Wohnungen, die verkauft werden kann, also ohne Stiegenhaus, Heizraum, etc.)

330.000 € / 300 m² = 1.100 €/m² Grundstücksanteil (in jedem gekauftem m² stecken 1.100 € für das Grundstück)

 

Was würde mit dem Preis passieren, wenn die Politik durch entsprechende Gesetzgebung die maximale Dichte auf 2,5 erhöhen würde?

1.000 m² * 2,5 = 2.500 m² bebaute Fläche

2.500 m² * 0,75 = 1.875 m² Nettonutzfläche

330.000 € / 1.875 m² = 176 €/m² Grundstücksanteil

Durch eine Anhebung der Dichte würde der Quadratmeterpreis für eine Wohnung theoretisch um 924 € sinken, d. h. von 4.300 € auf 3.376 €.

Für eine Wohnung mit 70 m² würde das eine Vergünstigung von knapp 65.000 € bedeuten!

 

2.) Das Bauverfahren:

Wie in der Beschreibung eines durchschnittlichen Wohnneubauprojektes erwähnt, hat das Bauverfahren und insbesondere dessen Länge einen nicht zu vernachlässigenden Einfluss auf die Wohnungspreise. So bezahlt der Bauträger den Preis für das Grundstück in der Höhe von 330.000 € lange vor der Einleitung des Bauverfahrens. Auch die Leistungen der Sonderfachleute und die Kosten für Angestellte, Büro und sonstige Ausgaben in Zusammenhang mit der Planung des Projekts fallen vor dem Bauverfahren an. Wenn sich nun ein Bauprojekt aufgrund von Einsprüchen, Abänderungen der Pläne und/oder ineffizienten Behördenstrukturen verzögert, dann erfährt das Kapital des Bauträgers in dieser Zeit keinen Wertzuwachs. Bei 5% Zinsen bedeutet das folgendes:

330.000 € (Grundstückskauf) + 200.000 € (Sonderfachleute) + 50.000 € (Gehälter & Büromiete) = 580.000 € 

foto immo blog Teil3-1

 

Diese 580.000 € ergeben mit 5% Zinsen Mehrkosten von:

580.000 € * 0,05 = 29.000 €

Diese 29.000 € sind somit unnötige Kosten, welche durch ein zu langes Bauverfahren entstehen und den späteren Wohnungskäufern „draufdividiert“ werden.

Zusätzlich steigen die Baukosten über die Jahre, und zwar zwischen 10-20% pro Jahr. Ein Grund dafür sind immer detailliertere Vorschriften und Auflagen seitens der Baubehörde. So können Vorkehrungen zur Regenwasserabfuhr (Bodenversiegelung), Lärmschutzmaßnahmen oder bestimmte Dachausführungen (begrüntes Flachdach statt Pultdach) zu enormen Steigerungen der Baukosten führen.

Hier hätte es die Politik in der Hand für einen reibungslosen und vor allem raschen Verfahrensablauf zu sorgen, sodass die vorhin genannten Kosten vermieden werden können.

 

3.) Steuern:

a. Nebenkosten:

Der Grundstücksanteil besteht aus dem Verkaufspreis und den Nebenkosten. Letztere machen rund 10% des Verkaufspreises aus. Teil der Nebenkosten sind die Grunderwerbssteuer in der Höhe von 3,5% und die Grundbucheintragungsgebühr in der Höhe von 1,1% des bezahlten Kaufpreises. Zusammengerechnet ergibt das eine Kaufbesteuerung von 4,6%. In unserem Beispiel entstehen durch diese Steuer folgende Kosten:

330.000 €* 0,046 = 15.180 € 

Diese 15.180 € müssen die künftigen Wohnungskäufer mitbezahlen. Auch hier könnte die Politik ansetzen und Lösungen finden, um die Steuerlast zugunsten des leistbaren Wohnens zu verringern.

b. Mehrwertsteuer der Baukosten:

Die Baukosten betragen in unserem Beispiel 2.200 €/m² inkl. MwSt. Als Konsument bezahlt man Mehrwertsteuer in folgender Höhe:

2.200 € sind 1.833 € netto

2.200 € – 1.833 € = 367 €/m²

Für eine Wohnung mit 70 m² würde eine Steuerbefreiung der Baukosten eine Vergünstigung von knapp 25.000 € bedeuten!

 

c. Immobilienertragsteuer:

Angenommen, der Verkäufer des Grundstücks in unserem Beispiel hat dieses vor einigen Jahren erworben. Der Verkaufspreis betrug zur damaligen Zeit 200.000 €. Eigentlich wäre der Verkäufer zum heutigen Tage bereit, das Grundstück für 270.000 € zu verkaufen. Jedoch würde der Ertrag (= Gewinn), den er durch den Verkauf erwirtschaftet, mit 30% besteuert werden:

270.000 € – 200.000 € = 70.000 € Ertrag (= Gewinn)

70.000 € * 0,3 = 21.000 € Immobilienertragsteuer

270.000 € – 21.000 € = 249.000 € und damit weniger, als sich der Verkäufer eigentlich erwartet hätte (Erwartet hätte er sich nämlich 270.000 €).

Das bedeutet, dass der Verkäufer das Grundstück teurer verkaufen muss, damit ihm nach Abzug der Steuer auch wirklich 270.000 € überbleiben. Wieviel Ertrag muss er also erzielen, damit ihm nach Abzug der Steuer in der Höhe von 30% noch genau 70.000 € Ertrag überbleiben?

??? € Ertrag * 0,7 = 70.000 €

70.000 € / 0,7 = 100.000 €

200.000 € + 100.000 € = 300.000 €

Das bedeutet, dass der Grundstückseigentümer sein Grundstück um 300.000 € statt um 270.000 € verkaufen wird, damit er nach dem Steuerabzug auch wirklich 270.000 € erhält. Die Differenz von 30.000 €, die durch die Immobilienertragsteuer entsteht, wird damit wiederum den zukünftigen Wohnungskäufern aufgebürdet. Auch hier ergäbe sich für die Politik eine Stellschraube, um die Schaffung von leistbarem Wohnraum zu unterstützen.

 

4.) Angebot und Nachfrage:

Das Angebot und die Nachfrage nach Immobilien in einem abgegrenzten Gebiet (z.B. innerhalb einer Gemeinde) beeinflussen die Kosten für einen Quadratmeter ebenfalls. So ist die Nachfrage nach Wohnraum im steirischen Eisenerz eher verhalten, was für niedrige Preise auch für gebrauchte Immobilien sorgt. Dem gegenüber steht die Bundeshauptstadt Wien – hier stiegen die Preise in den vergangenen Jahren beträchtlich, sowohl für Neubauwohnungen, als auch für gebrauchte Wohnungen. Ein Grund dafür ist die anhaltend hohe Nachfrage, auch nach Grundstücken. Mittlerweile ist es für viele Bauträger fast unmöglich, an bezahlbare Grundstücke zu gelangen. Immer öfter landen diese für enorm hohe Quadratmeterpreise am Markt und beeinflussen somit auch maßgeblich den Wohnungspreis für den Endkunden.

 

Die maximal mögliche Ersparnis für Wohnungskäufer:

Welchen Betrag würde sich ein Käufer einer 70 m² Wohnung aufgrund der oben angeführten Punkte maximal ersparen? (Annahme: Das gesamte Gebäude hat eine Nettowohnnutzfläche von 1.875 m², ein m² kostet regulär 4.300 €)

Anhebung der Dichte: 65.000 €

Verkürzung des Bauverfahrens: 1.082 €

Abschaffung der steuerlichen Nebenkosten: 566 €

Abschaffung der Mehrwertsteuer der Baukosten: 25.000 €

Überdenken der ImmoEst.: 1.120 €

Maximal mögliche Ersparnis: 92.768 €

foto immo blog Teil3-2

 

 

 

Abschließend lässt sich festhalten, dass es durch die gezielte Optimierung der rechtlichen Gegebenheiten durchaus möglich ist, die Schaffung von leistbarem Wohnraum zu fördern. Fraglich bleibt, ob die oben angeführten, sehr konkret gehaltenen Ansätze in der öffentlichen Diskussion rund um das brisante Thema Wohnen auch Gehör finden.

 

 

 

 

Bilder: Pexels, bearbeitet;

zurück zur Übersicht