Leistbares Wohnungseigentum – Warum nicht? (Teil 1/3)

 

„Wohnen muss billiger werden!“, „Eigentum lohnt sich nicht mehr!“ – leistbares Wohnen ist nicht nur in Wahlkampfzeiten in aller Munde. Durch die Niedrigzinspolitik der vergangenen Jahre und die Flucht vieler Anleger in ‚Betongold‘ stiegen die Preise für Wohnungseigentum in Österreich seit 2010 stark an. Vor allem junge Menschen und Jungfamilien müssen den Traum von der eigenen Wohnung oft aufschieben und weiter zur Miete zu wohnen. 

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Doch wie setzt sich der Preis für Neubauwohnungen eigentlich zusammen?
Und welche konkreten Maßnahmen können Politik und Behörden setzen, damit Wohnraum wieder leistbarer wird?

Zu Beginn unserer Blogserie schildern wir den Ablauf eines üblichen Wohnbauprojektes.  
In Teil zwei zeigen wir auf, wie Preise für Neubauwohnungen zustande kommen.
Der dritte und letzte Teil der Serie nennt konkrete Möglichkeiten, durch die Politik und Behörden aktiv dabei mithelfen können, dass Wohnraum wieder leistbarer wird.  

 

Wie läuft ein Bauprojekt üblicherweise ab? 

 

(vereinfachte Darstellung)

Ausgangssituation: Ein Bauträger möchte eine Wohnanlage mit rund 30 Eigentumswohnungen errichten und diese dann verkaufen (z.B. an Familien mit Kindern, ältere Ehepaare, Singles etc.).

Ein Bauträger ist ein Unternehmen, das ein Grundstück erwirbt, den gesamten Projektvorgang koordiniert und das Risiko für die Bauunternehmung trägt. Kurz: Der Bauträger organisiert und koordiniert den gesamten Prozess vom Kauf des Grundstücks (z.B. einer Wiese), bis hin zum Verkauf der fertigen Eigentumswohnungen an die neuen Besitzer. In der Regel nimmt der Bauträger geeignete Baufirmen und Handwerker unter Vertrag. Er baut also nicht selbst.

Der Bauträger benötigt also zunächst ein passendes Grundstück. Dabei muss er darauf achten, dass auf dem Grundstück überhaupt gebaut werden darf. Das bedeutet: dass ein Wohnbauprojekt laut der Widmung auch rechtlich zulässig ist. Weitere Faktoren wie beispielsweise die Erschließung mit öffentlicher Infrastruktur (Kanal, Wasser, Straßennetz), die Größe, Lage, der Zuschnitt, die Dichte – dazu mehr im nächsten Blogartikel – die rechtlichen Gegebenheiten, die momentane Bebauung und nicht zuletzt der Preis fließen in die Entscheidung ein, ob das Grundstück gekauft werden soll oder nicht.

Nehmen wir an, die Prüfung der grundsätzlichen Gegebenheiten ist positiv ausgefallen und der Kauf des Grundstücks wurde erfolgreich abgeschlossen. Dann beauftragt der Bauträger einen Architekten. Dieser erarbeitet gemeinsam mit der Gemeinde einen vorläufigen Plan. Die laufende Rücksprache mit der Behörde und dem Bauamt stellt sicher, dass alle baurechtlichen und -technischen Vorgaben vorschriftsgemäß eingehalten werden.

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Somit kümmert sich der Architekt darum, dass das geplante Bauwerk mit dem Raumordnungsgesetz in Einklang steht, die örtlichen Bestimmungen eingehalten werden und dass das Maximum an erlaubter Wohnfläche (Stichwort: Dichte) „herausgeholt“ wird. Währenddessen stimmt er sich laufend mit der Gemeinde ab. Die Kosten für den Architekten sind Teil der Kosten für die „Sonderfachleute“, zu denen z.B. auch Statiker oder die örtliche Bauaufsicht zählen.

Sind sämtliche Planungen abgeschlossen, werden die Pläne beim Gemeindeamt bzw. der Baubehörde zur endgültigen Begutachtung eingereicht. Diese prüft nun, ob alle Vorgaben tatsächlich eingehalten wurden. Dieser Vorgang kann sich mitunter als eine strapaziöse Angelegenheit herausstellen und sich über mehrere Monate hinziehen.

Alle erforderlichen Unterlagen sind in Ordnung, auch sonst sind alle Auflagen erfüllt. Jetzt können endlich die ersten Baufahrzeuge anrollen und mit dem eigentlichen Bau der Wohnhausanlage beginnen!
Je nach Komplexität des Bauwerks, der Professionalität der eingebundenen Unternehmen und des Projektmanagements, kann sich die Bauzeit für einen durchschnittlichen Wohnbau mit rund 30 Eigentumswohnungen zwischen 12 und 24 Monaten bewegen.

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Zusammengefasst:
Vom Ankauf des Grundstücks bis hin zur Schlüsselübergabe an die neuen Besitzer können drei bis vier Jahre vergehen. Während des gesamten Zeitraums trägt der Bauträger das Projektrisiko. Er muss für sämtliche anfallenden Kosten (Planung, Organisation, Bau, Gehälter …) aufkommen und das benötigte Kapital sozusagen ‚vorstrecken‘. Wenn unvorhergesehene Probleme auftreten, z.B. in Zusammenhang mit dem Bauverfahren, kann sich das Bauvorhaben in die Länge ziehen. Dies bedeutet nicht nur eine Nervenprobe für den Bauträger, sondern in der Regel auch höhere Wohnungspreise für die Käufer.

In Teil 2 unserer Blogserie gehen wir der Frage nach, wie Preise für Neubauwohnungen überhaupt zustande kommen.

 

 

Bilder: Pexels.com, Pixabay.com

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